Los Asesores Inmobiliarios respondemos a muchas preguntas todos los días. Preguntas sobre un inmueble y sus características, sobre los trámites de compraventa y preguntas frecuentes sobre los préstamos hipotecarios. Así que para dar contestación a algunas de ellas, en este artículo te quiero compartir 5 preguntas frecuentes sobre Préstamos Hipotecarios.
Primero es importante definirlo. El préstamo hipotecario es un tipo de producto financiero, esto quiere decir otorgado por un banco o institución financiera, sea de banca pública o privada. Se concibe como un préstamo a largo plazo, con períodos de pago acordados entre la institución financiera y el deudor.
En este caso el bien inmueble sirve de garantía (hipoteca), a favor de quién otorga el préstamo (el banco), hasta cancelar el total de la deuda. Los plazos y tasas de interés varían en función de la institución, monto solicitado y la capacidad de pago.
Para más detalles, te recomiendo leer este artículo: Cómo funciona el crédito hipotecario.
Preguntas frecuentes sobre Préstamos Hipotecarios:
Pregunta 1: ¿Los bancos otorgan créditos hipotecarios sólo para vivienda nueva?
Falso. Tanto la banca pública como privada tiene líneas de crédito para comprar vivienda nueva y vivienda usada. La confusión suele generarse porque existen productos específicos o tipos de créditos que son exclusivamente para proyectos nuevos que cumplen con ciertas características (precio, área de construcción, etc.), y estos suelen tener mayor difusión como es fue el caso de los proyectos VIP.
Estos proyectos suelen estar en zonas más alejadas o en las afueras de la ciudad. En ese caso la vivienda usada se presenta como una excelente alternativa ya que puedes elegir una mejor ubicación.
Pregunta 2: ¿Puedo solicitar un préstamo para comprar una casa que está hipotecada?
¡Por supuesto! Es totalmente posible. Te comparto un dato, el 80% de las viviendas en todo el país se encuentran hipotecadas.
Si la vivienda que has elegido es usada y se encuentra hipotecada por el propietario actual, hay dos maneras de proceder para la compra.
La primera, dependiendo del monto adeudado, el propietario actual puede utilizar la entrada que tu entregues para levantar su hipoteca y una vez liberada, tú inicias la solicitud del préstamo.
La segunda, la más habitual y recomendada, realizar una Sustitución de Hipoteca que consiste básicamente en liquidar la deuda del propietario en el banco y traspasar a un nuevo deudor en el mismo banco o la institución financiera de su elección.
Para ello se requiere revisar el estatus de la deuda a través del Certificado de Gravámenes y además, validar sí existe convenio de traspaso de hipotecas entre ambos bancos. En este caso al iniciar la solicitud del préstamo se debe indicar al ejecutivo de crédito que la vivienda que vas a comprar se encuentra hipotecada para que detalle todo el procedimiento.
El 80% de las viviendas en todo el país se encuentran hipotecadas.
Pregunta 3: ¿Cómo puedo saber cuál es mi capacidad de endeudamiento?
Para determinar la capacidad de endeudamiento de una persona, los bancos toman en consideración el monto de capital máximo que puede comprometer sin poner en peligro su estabilidad financiera.
En un ejercicio simplificado, lo que hacen para calcular este monto es tomar tus ingresos mensuales, restar los gastos y a esta diferencia se multiplica por un 30% a 40%.
¿Por qué esos porcentajes? Los especialistas en finanzas personales sugieren que una persona o familia debería destinar un máximo del 40% de sus ingresos, ya sea para arriendo o para el pago de una cuota por concepto de crédito hipotecario.
Veamos con números el ejemplo. Vamos a suponer que una persona tiene ingresos por $2.000 y sus gastos fijos mensuales son de $700. La diferencia de $1.300 multiplicamos por 40%. El monto máximo que puede comprometer es de $520 dólares mensuales.
Otros factores que tomarán en cuenta los bancos para este cálculo, es si mantienes otras deudas o créditos en instituciones financieras. El ejercicio simplemente te dará una pauta inicial de cálculo, mi recomendación es que realices una simulación o pre calificación en la página web de tu banco para conocer el monto real de préstamo al que puedes acceder.
Acá te dejo algunos enlaces directos a simuladores de instituciones financieras en Ecuador:
- BIESS (necesitarás usuario y clave)
- Produbanco
- Banco Pichincha
- Banco del Pacífico
- Cooperativa JEP
Pregunta 4: ¿Cuál es el plazo máximo de financiamiento?
Los plazos máximos varían entre cada institución financiera, oscilan entre los 10 y 20 años; el único que otorga hasta 25 años plazo es el BIESS.
El plazo además de ser parte de las reglas del producto financiero de un banco, también dependerá de tu situación financiera y capacidad de endeudamiento. A mayor capacidad de pago se puede reducir los años plazo; si la capacidad es menor, se tiene que aumentar el plazo para reducir la cuota mensual.
Pregunta 5: ¿Es necesario ser cliente de un banco por años para solicitar un préstamo hipotecario?
En muy pocos casos esto es cierto. Cada vez son más los bancos y cooperativas que dan la flexibilidad de abrir una cuenta bancaria al momento de iniciar el trámite. En casos muy particulares de la banca pública, como el Biess, si es requisito ser cliente o en este caso afiliado al Seguro Social por un tiempo mínimo determinado.
Estoy segura que existen muchas más preguntas, varias de ellas se responden de acuerdo a cada caso familiar y dependiendo de la institución financiera con la que hayas decidido aplicar tu crédito. En cualquier caso siempre será el mejor punto de partida revisar la información en la página web de cada banco y utilizar el simulador que te proporcionan para tener claridad en tus finanzas antes de lanzarte a esta aventura.
