¿Cuál es el mejor precio para vender mi propiedad? Esta es la principal inquietud que tiene una persona cuando decide iniciar la venta de un bien inmueble. Es también la pregunta de cajón que recibimos los agentes inmobiliarios, por parte del cliente vendedor, que quiere contratar nuestros servicios para comercializar su propiedad.
El precio manda, simple y claro. Es el factor determinante para vender un bien inmueble en el tiempo adecuado y en las mejores condiciones. Esto te lo puede contar cualquier especialista del sector inmobiliario. Por eso hacemos tanto énfasis en la importancia de salir al mercado con el precio adecuado.
Para determinar el precio de un inmueble, los agentes usamos un método llamado Análisis Comparativo de Mercado.
¿Qué es un Análisis Comparativo de Mercado?
El ACM es un comparativo de las propiedades que se ofrecen en el mercado, en la zona en la que se encuentra ubicado el inmueble. Al realizar este ejercicio, evaluamos por comparación, qué propiedades serán la «competencia directa».
En el Análisis Comparativo de Mercado utilizamos los precios de oferta en el mercado de las propiedades, es decir el valor solicitado por los dueños u otros agentes.
Al trabajar en una red inmobiliaria, como Remax Ecuador, en algunos casos podremos acceder a información de precios finales de venta de propiedades en el sector.
A diferencia de un avalúo técnico, el ACM toma en cuenta esencialmente factores comerciales: la edad de la propiedad (años de construcción), área, ubicación, entorno, servicios en la zona, entre otros. Este análisis nos permitirá establecer un precio competitivo y atractivo para potenciales compradores.
Una propiedad que posee el valor adecuado ante el mercado, tiene más interesados y efectividad en los primeros 30 días, logrando una posible venta dentro de los primeros 3 meses.
¿Necesito un perito para realizar un ACM?
No, de ninguna manera. El Análisis Comparativo de Mercado es una método comercial manejada por los agentes inmobiliarios. Es una parte fundamental de nuestra formación y un servicio agregado para nuestros clientes que mantienen un Contrato de Exclusividad con nosotros.
Un perito, en cambio, es un profesional en la rama de la construcción (arquitectos, ingenieros) que realiza un Avalúo Técnico. Este análisis toma en cuenta principalmente factores constructivos (estatus legal, edad, tipo de material, estado de la construcción); aunque también considera algunos factores comerciales para ponderar y determinar un precio final.
Estos avalúos están pensados como apoyo para temas legales, créditos bancarios, compras corporativas, etc.
«El valor del ACM no es el precio que yo esperaba»
Es probable que el precio resultante del ACM, no sea el valor que el propietario esperaba (o deseaba) para vender su propiedad.
Hay una tendencia de los propietarios a inflar el precio como un colchón para una futura negociación. Esto es propio de la cultura de regateo que existe en nuestro país (no sucede lo mismo en otros mercados).
Sin embargo, lo que no se dan cuenta los propietarios es que al inflar el precio de su propiedad están perdiendo de inmediato interesados y potenciales clientes.
Al salir con un precio por encima del mercado, te conviertes en la mejor estrategia de ventas para las otras propiedades del sector, que de seguro se venderán antes que la tuya.
Si, suena irónico pero seamos sinceros, una compra se da por descarte y comparación y rara vez como clientes elegimos lo más caro cuando hay opciones iguales o similares en el mercado a menor precio.
